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  • Immagine del redattoreDavide Serafin

Il volto oscuro della crisi immobiliare

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Numeri inesorabili fotografano il mercato immobiliare in Italia: stretto tra i postumi di una lunga crisi - acuita infine dalla pandemia da Covid-19, dall’inflazione che ha spinto all'insù i canoni di locazione e dagli alti tassi di interesse -, il mercato vede il segno meno nel primo quadrimestre 2023, sia per quanto concerne la domanda che l’offerta di immobili (-4,5 per cento) a fronte di un nuovo aumento dei prezzi (+5,5 per cento; Confcommercio, 2023).

Gli alti livelli dei tassi di interesse deprimono gli acquisti di prime case con mutuo ipotecario, che sono passate da un’incidenza del 50,2 per cento sul totale delle compravendite operate da persone fisiche nel secondo trimestre del 2022, a poco più del 40 per cento nel secondo trimestre del 2023. Il tasso medio, stabilito alla sottoscrizione dell’atto di mutuo, raggiunge il 4,31 per cento, 23 punti base in più del trimestre precedente, 200 punti base in più in un anno. “È stato stimato – si legge nel rapporto stilato dall’Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) riguardante il settore residenziale - per il secondo trimestre 2023 l’acquisto di circa 14.000 nuove abitazioni, pari al 7,6 per cento del totale delle abitazioni compravendute”. Rispetto al medesimo periodo del 2022, si registra una decisa flessione dei volumi di scambio di abitazioni di nuova costruzione, con un calo tendenziale che sfiora il 41 per cento, certamente non del tutto una cattiva notizia in un Paese che perde costantemente suolo agricolo in favore di nuove costruzioni. Tuttavia, la tendenza fotografa una situazione contingente del mercato che non è di certo frutto di nuove regolamentazioni più restrittive in fatto di consumo di suolo, bensì di un sostanziale blocco dell’accesso al credito.


Guardando ai dati delle compravendite di nuove abitazioni delle più importanti città italiane, il segno meno spadroneggia: “I tassi di variazione tendenziale sono negativi per tutte le città, con Bologna e Roma che mostrano i cali più elevati, -22,8 per cento e -21,5 per cento rispettivamente; si accoda Milano con una diminuzione del 17,1 per cento. A Firenze si osserva un decremento del 15,6 per cento, a Torino e Genova la diminuzione è rispettivamente del 10,8 per cento e 14,4 per cento, infine più contenuta è la decrescita a Napoli e Palermo che presentano un dato negativo del -5,3 per cento e -4,9 per cento, rispettivamente”.

Nel secondo semestre del 2022 alla famiglia media italiana erano necessari 3 anni e 80 giorni del proprio reddito per comprare una casa. Tale parametro è cresciuto di ben 22 giorni rispetto al 2019, ciò a causa sostanzialmente dell’andamento dei tassi nel mercato dei mutui ipotecari, anche se risulta ancora ampiamente inferiore al massimo registrato nel primo semestre del 2010 (4 anni e 10 giorni), quando la crisi innescata dal crollo del mercato dei mutui subprime aveva fatto crollare il reddito familiare. Del resto, l’andamento decrescente del prezzo relativo delle case - che è frutto insieme del decennio di crisi economica 2010-2020 e della crisi pandemica - ha continuato a migliorare, seppur di poco, l’indice di affordability che appunto descrive il grado di accessibilità all'acquisto di un'abitazione residenziale da parte di una famiglia. Affinché il bene casa sia effettivamente accessibile è necessario che la somma del suddetto costo più la quota di ammortamento del capitale, e quindi la rata del mutuo necessario a finanziare l’acquisto della casa, non superi una determinata quota del reddito disponibile convenzionalmente individuata nel 30 per cento. Stando a una recente analisi del gruppo Tortuga pubblicata su lavoce.info, a Milano nel 40 per cento dei quartieri si supera detta soglia critica, a Roma nel 43 per cento, a Napoli nel 60 per cento e a Bologna nel 47: “Napoli sembra essere la grande città con la maggiore incidenza del costo del mutuo sul reddito famigliare medio. Infatti, il 30 per cento delle aree statistiche napoletane ha un valore dell’indice superiore a 0,4, soglia che indica elevata inaccessibilità. A Milano e Roma, la stessa circostanza riguarda circa il 24 per cento delle aree statistiche, mentre a Bologna solo il 21 per cento” (Think-tank Tortuga, «Una casa in centro, sogno impossibile per una famiglia media», lavoce.info, 24 marzo 2023). Le aree “più accessibili” economicamente oscillano tra il 4,3 per cento di Bologna e il 21,1 per cento di Roma e sono concentrate in periferia, mentre il centro delle grandi città è pressoché inaccessibile alla famiglia media.


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